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Häufig gestellte Fragen zu Erschließungskosten

Hinweis: Die in den Fragen und Antworten angesprochenen Personen (z. B. Grundstückseigentümer) sind jeweils in der Form „männlich, Einzahl“ formuliert. Diese Form steht stellvertretend für alle weiteren in Frage kommenden Formen. Durch die Reduzierung auf eine Form ist gewährleistet, dass die Fragen und Antworten beim Lesen verständlich bleiben.

Erschließungsbeiträge

Was sind Erschließungskosten?

Alle Kosten, die entstehen, um ein Grundstück vom Bauerwartungsland baureif zu machen. Dazu gehören im öffentlichen Bereich alle Aufwendungen für den Anschluss des Grundstücks an die Abwasserbeseitigung, die Wasserversorgung und an die öffentlichen Verkehrswege. Im privaten Bereich gehören dazu z.B. die Aufwendungen für den Anschluss an die Strom-, Gas- oder Fernwärmeversorgung sowie Telekommunikation oder Kabelfernsehen etc..

Was sind Erschließungsbeiträge?

Erschließungsbeiträge werden von Kommunen für die Erschließung von Grundstücken erhoben, die einen dauerhaften Vorteil durch die Herstellung von Erschließungsanlagen (hier: Straßen, Wege, Plätze etc.) erhalten.

Was sind Erschließungsanlagen?

Erschließungsanlagen sind zum Anbau bestimmte Straßen, Wege und Plätze (oder auch Abschnitte davon) die einen dauerhaften Zugang zu den Grundstücken ermöglichen. Hierzu gehören auch die Flächen für Fuß-, Wohn- und Sammelwege, Wendehämmer, Parkplätze und Straßenbegleitgrün.

Was ist das Abrechnungsgebiet?

Das Abrechnungsgebiet einer Erschließungsanlage (Straße) umfasst alle bevorteilten Grundstücke, die durch die Erschließungsanlage einen dauerhaften Vorteil (Zugang zum Grundstück) erhalten. Dazu gehören auch ggf. sogenannte Hinterliegergrundstücke in zweiter Reihe.

Wer muss den Erschließungsbeitrag bezahlen?

Beitragspflichtig ist, wer zum Zeitpunkt der Zustellung des Heranziehungsbescheids im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist. Ist das Grundstück mit einem Erbbaurecht belastet, so ist anstelle des Grundstückseigentümers der Erbbauberechtigte beitragspflichtig.

Was ist, wenn nur ein Teileigentum vorhanden ist?

Bei einem im Grundbuch eingetragenen Teileigentum haftet der Beitragspflichtige nur für den Beitragsanteil des Teileigentums am Grundstück.

Was ist, wenn ein Erschließungsbeitrag abgelöst wurde?

Wurde für das Grundstück ein Ablösevertrag unterzeichnet und der entsprechende Betrag auch entrichtet, wird kein Erschließungsbeitrag mehr fällig. Gleiches gilt, wenn ein Grundstück von der Stadt Wetzlar erworben wurde und der betreffende Kaufvertrag eine Ablösungsvereinbarung enthält.

Was ist mit einer gezahlten Vorausleistung?

Hat der Grundstückseigentümer (oder ein Vorgänger) bereits eine Vorausleistung auf den Erschließungsbeitrag bezahlt, so werden diese bei der endgültigen Abrechnung in Abzug gebracht. Sollte eine Überzahlung vorliegen, erfolgt eine Rückerstattung des Differenzbetrags.

Wann erfahre ich, welchen (restlichen) Erschließungsbeitrag ich noch zahlen muss?

Vor Beginn des Endausbaus erhalten alle Beitragspflichtigen, deren Beitragspflicht nicht bereits abgelöst wurde, ein Informationsschreiben der Stadt Wetzlar. In diesem Informationsschreiben wird ein ungefährer voraussichtlicher Betrag – ermittelt auf Grundlage einer Aufwandskalkulation – mitgeteilt.

Wann muss ich den (restlichen) Erschließungsbeitrag zahlen?

Die Heranziehungsbescheide für die Schlussabrechnung der Erschließungsbeiträge werden nach dem Ende der Baumaßnahme erlassen.

Kann ich den (restlichen) Erschließungsbeitrag – teilweise oder vollständig – in Raten zahlen?

Auf Grund gesetzlicher Regelungen (§ 135 Absatz 2 Satz 1 Baugesetzbuch) ist es der Stadt Wetzlar lediglich dann gestattet, eine – teilweise oder vollständige – Zahlung des (restlichen) Erschließungsbeitrags in Raten zu ermöglichen, wenn die Zahlung des vollständigen Betrags bis zur Fälligkeit für den Beitragspflichtigen eine unbillige Härte bedeuten würde. Im Falle einer Ratenzahlung wird die jeweilige Restschuld i. d. R. mit einem Zinssatz verzinst, der 2 % über dem Basiszinssatz nach § 247 Bürgerliches Gesetzbuch liegt. Näheres zu Ratenzahlungen: siehe Frage „Was muss ich tun, wenn ich den (restlichen) Erschließungsbeitrag – teilweise oder vollständig – in Raten zahlen möchte?“

Was muss ich tun, wenn ich den (restlichen) Erschließungsbeitrag – teilweise oder vollständig – in Raten zahlen möchte?

Nach Zustellung des entsprechenden Heranziehungsbescheids für die Schlussabrechnung des betreffenden Erschließungsbeitrags muss innerhalb eines Monats ein schriftlicher Antrag auf Zahlung der diesbzgl. Forderung in Raten gestellt werden. Die Stadt Wetzlar wird einen entsprechenden Antrag prüfen und über ihn entscheiden. Da im Rahmen der Prüfung die Frage von entscheidender Bedeutung ist, ob die Zahlung des vollständigen Betrags bis zur Fälligkeit für den Beitragspflichtigen eine unbillige Härte darstellt, wird es notwendig sein, dass der Beitragspflichtige die persönlichen wirtschaftlichen Verhältnisse vollumfänglich offen legt.

Muss die Stadt Wetzlar Erschließungsbeiträge erheben?

Die Stadt Wetzlar ist auf Grund von §§ 127-135 Baugesetzbuch – wie jede andere Kommune in Deutschland auch – gesetzlich dazu verpflichtet, Erschließungsbeiträge zu erheben. Dementsprechend sieht auch die Erschließungsbeitragssatzung der Stadt Wetzlar eine verpflichtende Erhebung von Erschließungsbeiträgen vor.

Kann ich rechtlich gegen einen Heranziehungsbescheid vorgehen?

Ja, gegen einen Heranziehungsbescheid kann man innerhalb eines Monats ab Zustellung des Bescheids – schriftlich oder zur Niederschrift – Widerspruch einlegen. Der Widerspruch ist in diesem Fall bei der Stadt Wetzlar einzulegen.

Muss ich meinen (restlichen) Erschließungsbeitrag zahlen, wenn ich Widerspruch gegen den mir zugestellten Heranziehungsbescheid eingelegt habe und über meinen Widerspruch noch nicht entschieden wurde?

Ja, ein Widerspruch gegen einen Heranziehungsbescheid zu Erschließungsbeiträgen hat keine aufschiebende Wirkung. Das heißt, dass eine Beitragsforderung innerhalb eines Monats ab Zustellung des Bescheids beglichen werden muss – unabhängig davon, ob man gegen diesen Bescheid Widerspruch eingelegt hat.

Was gehört zum beitragsfähigen Erschließungsaufwand?

Der beitragsfähige Erschließungsaufwand beinhaltet grundsätzlich immer die tatsächlich entstandenen Kosten für

  • Grunderwerb der notwendigen Flächen
  • Freilegung
  • Herstellung des Straßenkörpers einschließlich Unterbau etc.
  • Herstellung von Rinnen und Randsteine
  • Radfahrwege
  • Gehwege einschließlich der Tiefborde zu den erschlossenen Grundstücken
  • Beleuchtungseinrichtungen
  • Entwässerungseinrichtungen
  • Anschluss an andere Erschließungsanlagen
  • Herstellung von Böschungen, Schutz- und Stützmauern
  • Aufwand aus naturschutzrechtlichen Ausgleichsmaßnahmen, die den Erschließungsanlagen zugeordnet sind

Welchen Anteil der Kosten hat/haben der/die Grundstückseigentümer/in/nen bzw. Anlieger/in/nen am beitragsfähigen Erschließungsaufwand zu bezahlen?

Gemäß § 4 der Erschließungsbeitragssatzung der Stadt Wetzlar in Verbindung mit § 129 Baugesetzbuch hat die Stadt einen Anteil von 10 % am beitragsfähigen Aufwand zu tragen. Die restlichen 90% werden auf die bevorteilten Grundstückseigentümer/innen bzw. Anlieger/innen als Erschließungsbeiträge umgelegt (umlagefähiger Aufwand).

Wie erfolgt die Verteilung des umlagefähigen Aufwands auf die Grundstückseigentümer/innen bzw. Anlieger/innen?

Der umlagefähige Aufwand der Erschließungsanlage wird auf die bevorteilten Grundstücke über ihre Grundstücksfläche sowie das Maß und die Art der baulichen Ausnutzbarkeit umgelegt. Die Erschließungsbeitragssatzung der Stadt Wetzlar sieht hierfür in § 9 den sogenannten Nutzfaktor (NF) vor. Maßgebend ist die Zahl der baulich zulässigen Vollgeschosse (VG) auf einem Grundstück. Der NF ist für die Zahl der VG folgendermaßen geregelt:

1 VG – NF 1,0

2 VG – NF 1,25

3 VG – NF 1,5

4-5 VG – NF 1,75

6 und mehr VG – NF 2,0

Die zulässige Zahl der VG ist im jeweiligen Bebauungsplan "Hundsrücken"/"Hundsrücken II" vorgegeben. Die beitragsfähige Fläche eines Grundstückes errechnet sich dann aus der Grundstücksfläche multipliziert mit dem entsprechenden NF.

Was ist, wenn das Grundstück an zwei oder mehr Anlagen angrenzt?

Dann erhält das Grundstück als sogenanntes Eckgrundstück entsprechend den Regelungen aus § 9 der Erschließungsbeitragssatzung der Stadt Wetzlar eine sogenannte Eckermäßigung. Eine solche Ermäßigung kann bis zu 1/3 des grundsätzlichen Betrags ausmachen. Folglich liegt der Betrag inkl. einer etwaigen Ermäßigung bei mindestens 2/3 des grundsätzlichen Betrags.

Kostenerstattungsbeiträge (Hinweis: Betrifft ausschließlich Grundstücke, die im Bereich des Bebauungsplans „Hundsrücken II“ liegen.)

Was sind Kostenerstattungsbeträge?

Zu Grunde zu legen sind die Kosten, die für Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen entstehen, um den Eingriff in die Natur durch die Bebauung und Versiegelung eines Baugebietes bzw. Bebauungsplangebietes auszugleichen. Bzgl. dieser Kosten erfolgt eine Zuordnung durch den Bebauungsplan:

  1. Teil der Kosten: Zuordnung zu den Bauflächen → Diese Kosten werden als Kostenerstattungsbeträge umgelegt. 
  1. Teil der Kosten: Zuordnung zu den Verkehrsflächen → Diese Kosten fließen in den beitragsfähigen Aufwand der Erschließungsbeiträge ein.

Was ist das Abrechnungsgebiet?

Das Abrechnungsgebiet der Kostenerstattungsbeträge ist das Bebauungsplangebiet (hier Baugebiet „Hundsrücken II“) mit allen bebaubaren Grundstücken.

Wer muss den Kostenerstattungsbetrag bezahlen?

Erstattungspflichtig ist, wer zum Zeitpunkt der Zustellung des Beitragsbescheids im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist. Ist das Grundstück mit einem Erbbaurecht belastet, so ist anstelle des Grundstückseigentümers der Erbbauberechtigte erstattungspflichtig.

Was ist, wenn nur ein Teileigentum vorhanden ist?

Bei einem im Grundbuch eingetragenen Teileigentum haftet der Erstattungspflichtige nur für den Anteil des Teileigentums am Grundstück.

Was ist, wenn ein Kostenerstattungsbetrag abgelöst wurde?

Wurde für das Grundstück ein Ablösevertrag unterzeichnet und der entsprechende Betrag auch entrichtet, wird kein Kostenerstattungsbetrag mehr fällig. Gleiches gilt, wenn ein Grundstück von der Stadt Wetzlar erworben wurde und der betreffende Kaufvertrag eine Ablösungsvereinbarung enthält.

Was ist mit einer gezahlten Vorausleistung?

Hat der Grundstückseigentümer (oder ein Vorgänger) bereits Vorausleistungen auf den Kostenerstattungsbetrag bezahlt, so werden diese bei der endgültigen Abrechnung in Abzug gebracht. Sollte eine Überzahlung vorliegen, erfolgt eine Rückerstattung des Differenzbetrages.

Wann erfahre ich, welchen (restlichen) Kostenerstattungsbetrag ich noch zahlen muss?

Vor Beginn des Endausbaus des Baugebiets „Hundsrücken“ erhalten alle Beitragspflichtigen, deren Beitragspflicht nicht bereits abgelöst wurde, ein Informationsschreiben der Stadt Wetzlar. In diesem Informationsschreiben wird ein ungefährer voraussichtlicher Betrag – ermittelt auf Grundlage einer Aufwandskalkulation – mitgeteilt.

Wann muss ich den (restlichen) Kostenerstattungsbetrag zahlen?

Die Heranziehungsbescheide für die Schlussabrechnung der Kostenerstattungs-beträge werden nach dem Ende des Endausbaus des Baugebiets „Hundsrücken“ erlassen.

Kann ich den (restlichen) Kostenerstattungsbetrag – teilweise oder vollständig – in Raten zahlen?

Eine Ratenzahlung ist i. d. R. auf Antrag möglich. Im Falle einer Ratenzahlung wird die jeweilige Restschuld i. d. R. mit einem Zinssatz verzinst, der 1 % über dem Basiszinssatz nach § 247 Bürgerliches Gesetzbuch liegt. Näheres zu Ratenzahlungen: siehe Frage „Was muss ich tun, wenn ich den (restlichen) Kostenerstattungsbetrag – teilweise oder vollständig – in Raten zahlen möchte?“

Was muss ich tun, wenn ich den (restlichen) Kostenerstattungsbetrag – teilweise oder vollständig – in Raten zahlen möchte?

Nach Zustellung des entsprechenden Heranziehungsbescheids für die Schlussabrechnung des betreffenden Kostenerstattungsbetrags muss innerhalb eines Monats ein schriftlicher Antrag auf Zahlung der diesbezüglichen Forderung in Raten gestellt werden. Die Stadt Wetzlar wird einen entsprechenden Antrag prüfen und über ihn entscheiden.

Muss die Stadt Wetzlar Kostenerstattungsbeträge erheben?

Die Stadt Wetzlar ist auf Grund von §§ 135a-135c Baugesetzbuch – wie jede andere Kommune in Deutschland auch – gesetzlich dazu verpflichtet, Kostenerstattungsbeträge zu erheben. Dementsprechend sieht auch die Satzung über die Erhebung von Kostenerstattungsbeträgen nach §§ 135a-135c Baugesetzbuch der Stadt Wetzlar eine verpflichtende Erhebung von Kostenerstattungsbeträgen vor.

Kann ich rechtlich gegen einen Heranziehungsbescheid vorgehen?

Ja, gegen einen Heranziehungsbescheid kann man innerhalb eines Monats ab Zustellung des Bescheids – schriftlich oder zur Niederschrift – Widerspruch einlegen. Der Widerspruch ist in diesem Fall bei der Stadt Wetzlar einzulegen.

Muss ich meinen (restlichen) Kotenerstattungsbetrag zahlen, wenn ich Widerspruch gegen den mir zugestellten Heranziehungsbescheid eingelegt habe und über meinen Widerspruch noch nicht entschieden wurde?

Ja, ein Widerspruch gegen einen Heranziehungsbescheid zu Kostenerstattungsbeträgen hat keine aufschiebende Wirkung. Das heißt, dass eine entsprechende Forderung innerhalb eines Monats ab Zustellung des Bescheids beglichen werden muss – unabhängig davon, ob man gegen diesen Bescheid Widerspruch eingelegt hat.

Welche Kosten fließen in die Kostenerstattungsbeträge ein?

Es sind hier die Kosten für den Erwerb und die Freilegung von Flächen für diese Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen sowie deren Planung, Herstellung, Fertigstellungs- und Entwicklungspflege gemeint. Dazu gehören sowohl z.B. die Grünflächen innerhalb des Baugebietes als auch Maßnahmen (Renaturierungen, Aufforstungen etc.) außerhalb des Bebauungsplangebietes. Diese Kosten gehören jeweils nur insoweit zu den Kostenerstattungsbeträgen, wie sie den Bauflächen durch den Bebauungsplan zugeordnet sind.

Wie erfolgt die Verteilung der Kostenerstattungsbeträge?

Die erstattungsfähigen tatsächlichen Kosten der Ausgleichmaßnahmen werden über die zulässige Grundfläche (§ 4 KEBS) umgelegt. Die zulässige Grundfläche errechnet sich aus der Grundstücksgröße und der über den Bebauungsplan festgesetzten GRZ, der Grundflächenzahl. Diese gibt an, wieviel Prozent eines Grundstückes maximal überbaut werden darf. Im Falle des Bebauungsplans „Hundsrücken II“ liegt die GRZ bei 0,4, was bedeutet, dass 40% des Grundstückes überbaut werden darf.

Abwasserbeiträge

Fallen im Zuge des Endausbaus des Baugebiets Abwasserbeiträge an?

Nein, alle im Zusammenhang mit der Erschließung des Baugebiets anfallenden Abwasserbeiträge (nach § 11 Hessisches Gesetz über kommunale Abgaben in Verbindung mit der Abwasserbeseitigungssatzung der Stadt Wetzlar) wurden bereits im Zuge des Zwischenausbaus beglichen.

Kostenerstattungen für Anschlusskanäle

Fallen im Zuge des Endausbaus Kostenerstattungen für Anschlusskanäle an?

Eine Kostenerstattung für einen Anschlusskanal (nach § 12 Hessisches Gesetz über kommunale Abgaben in Verbindung mit der Abwasserbeseitigungssatzung der Stadt Wetzlar) ist im Falle einer Herstellung oder einer Erneuerung eines Anschlusskanals zu zahlen. Im Rahmen des Endausbaus des Baugebiets ist keine Herstellung oder Erneuerung von Anschlusskanälen vorgesehen.