Wohnpolitischer Fachtag "Soziale Wohnraumversorgung Wetzlar"
Getrieben von einer starken Nachfrage nach günstigem und angemessenem Wohnraum, vor allem in Ballungsräumen aber auch in Wetzlar sowie dem schrittweisen Auslaufen von Sozialbindungen in Stadtquartieren und der demografischen Entwicklung, stand die sozialpolitische Frage im Zentrum dieses Fachtags, wie auch in Zukunft die Versorgung von breiten Schichten mit ausreichendem Wohnraum erreicht werden kann und vertiefend die Frage, wie die Haushalte, die sich nicht aus eigenen Kräften mit angemessenem Wohnraum versorgen können, unterstützt werden können.
Vor diesem Hintergrund wurde diese Aufgabenstellung im Rahmen eines wohnungspolitischen Fachtages am 04.10.2016 im Wetzlarer Rathaus mit wohnungspolitischen Akteuren aus Wetzlar, Vertreter/innen der Stadtverordnetenversammlung, den Sozialverbänden und unter Einbeziehung von Experten der Forschung und der Wohnungswirtschaft vertiefend erörtert.
Oberbürgermeister Manfred Wagner begrüßte die Teilnehmerinnen und Teilnehmer und führte aus, dass in den letzten Jahren auch in Wetzlar verstärkte Bautätigkeit im Wohnungssegment zu verzeichnen ist und die Bevölkerungszahlen der Stadt nahe an der 53.000er-Marke sei. Zielsetzung der Stadt ist, neben der Ausweisung von neuen Bauflächen für Familien im Eigenheimsektor ebenso die Errichtung von Wohnungen im Geschosswohnungsbau mit Eigentums- oder Mietwohnungen zu ermöglichen, aber auch im Segment des sozial gebunden Wohnungsbaus neue Angebote zu schaffen, um so der steigenden Nachfrage gerecht zu werden.
Nur so könnte den zukünftigen wohnungspolitischen Herausforderungen, die mit der demografischen Entwicklung und der Zuwanderung einhergehen, angemessen begegnet werden. Ein entsprechendes Wohnungsangebot mit möglichst barrierearmem Wohnraum, mit Wohnraum für die steigende Zahl der Ein-und Zwei-Personenhaushalte und angemessener Wohnraum für Familien, der nur begrenzt verfügbar sei, sollte bedarfsgerecht und zukunftsorientiert ausgebaut werden.
Im Anschluss übergab er das Wort an Max-Christopher Krapp vom Institut Wohnen und Umwelt (IWU) in Darmstadt, der über die allgemeine Entwicklung des Wohnungsmarktes in Mittelhessen, im Lahn-Dill-Kreis und in Wetzlar referiert.
Er beschrieb die zukünftige Herausforderung mit der älter werdenden Gesellschaft und dass auch bei Bevölkerungsrückgang die Haushaltszahlen steigen.
Die aktuelle Bautätigkeit führt gerade in den Großstädten zu überwiegend hochpreisigem Wohnraum und zu einer einseitigen Entwicklung, während der ländliche Raum durch den Wegzug von Erwerbsfähigen zunehmend Bewohner verliert. Dies biete Chancen für die ländlich suburbanen Räume, die wie Wetzlar in der Peripherie des Rhein-Main-Zentrums liegen.
Auch der gesellschaftliche Wandel der Lebensstile, geprägt von der Individualisierung und Auflösung klassischer Familienverbände, spiegelt sich in der verstärkten Nachfrage nach Wohnraum für 1-2 Personen-Haushalte wider.
Die zunehmende Heterogenität der Haushalte durch Personen mit verschiedenen kulturellen Prägungen stellt ebenso eine steigende Herausforderung dar.
Die Bevölkerungsentwicklung im Lahn-Dill-Kreis wird nach den prognostizierten Hochrechnungen von heute 251.900 bis 2020 um 1% zunehmen, dann aber 2030 um 3% und bis 2040 um 5% sinken.
Hier wurde deutlich, dass sich der Wohnungsbedarf an der Entwicklung der Haushaltszahlen orientiert und somit anders verläuft als die zu erwartende Bevölkerungsentwicklung.
Das allgemeine Marktmietniveau zeigt sich in Wetzlar mit einem Wert von 7-8 €/m² entspannt, während im südhessischen Bereich Mieten von 9-10 €/m² dominieren und in Gießen 8-9 €/m² anfallen.
Für Standardwohnungen fallen im Schnitt in Wetzlar 5,50 -6 €/m² an, während in Gießen fast 7 €/m² anfallen.
Als Zwischenfazit formulierte Herr Krapp, dass für Wetzlar das Mietpreisniveau steigen und die Baufertigstellungen zunehmen werden, während im Kreis die Leerstandsrate anziehen wird.
Die Zahl der Sozialwohnungssuchenden lag 2015 bei 2.251 Haushalten im Lahn-Dill-Kreis, bei einer Steigerung von 3,5% in den letzten 3 Jahren, während gleichzeitig der geförderte Mietwohnungsbestand, der 25% des Gesamtwohnungsbestandes ausmacht, in den letzten 3 Jahren um 13% auf 2.634 gesunken ist.
In Wetzlar sind von den 25.000 Wohnungen noch knapp 1000 Wohnungen (4% aller Wohnungen) in einer Sozialbindung.
Theoretisch stehen den ca. 4.200 Wohnungen der ehemals gemeinnützigen Unternehmen auf der Angebotsseite ca. 3.800 Bedarfs- und Einstandsgemeinschaften auf der Nachfrageseite gegenüber (SGB II, XII).
Abschließend erläuterte Herr Krapp kurz die wohnungspolitischen Förderinstrumente und leitet damit auf das Folgereferat über. Er formuliert die These, dass der Objektförderung durch den Bau von Sozialwohnungen in angespannten Märkten, wo kein oder ein zu geringes angemessenes Angebot vorhanden ist, eine besondere Bedeutung zukommt (Niedrigpreissegment, behindertenfreundliche Wohnungen etc.). Ebenso wichtig sei die Subjektförderung über das Wohngeld als Mietzuschuss, der einkommensbasierten Bezuschussung von Mieten, um der Angebot- und Nachfrageentwicklung angemessen begegnen zu können.
Für das Hessische Ministerium für Umwelt, Klimaschutz, Landwirtschaft und Verbraucherschutz referierte Dr. Christoph Hermann über Fördermöglichkeiten im Wohnungsbau. Er führte aus, dass sich im Rahmen der Föderalismusdiskussion der Bund aus Wohnungspolitik zurückgezogen habe und den Ländern entsprechende Kompensationsmittel zur Verfügung stellt (für Hessen 30 Mio. €/Jahr).
Die einzelnen Länder haben daraufhin Wohnraumfördergrenzen auf den Weg gebracht. Für Hessen wurde dies zum 01.01.2013 umgesetzt und mit weiteren Novellierungen zur Wohnungsbindung, der Ausgewogenheit von Förderung des Eigentums und des Mietwohnungsbaus und der Förderung von Wohnen für mittlere Einkommensgruppen umgesetzt.
Nach letzten Berechnungen lagen 40% der wohngeldberechtigten Haushalte innerhalb der Einkommensgrenze für den Sozialen Wohnungsbau.
Aktuell steht ein umfängliches Budget für Förderdarlehen im Wohnungsbau zur Verfügung (62 Mio. € incl. Bundesmittel als Sondervermögen), das durch das neu aufgelegte „Kommunale Investitionsprogramm KIP“ von 2016 – 2018 nochmals um 230 Mio. € aufgestockt wurde und neben Darlehen auch Zuschüsse beinhaltet. Er betonte abschließend: Fördergelder stehen bereit!
Peter Matzke, Sozialplaner der Stadt Wetzlar, griff das oft zitierte Motto zum gesellschaftlichen Wandel auf: „Wir werden älter, bunter – und neu: aber nicht weniger“. Bisher wurden die sinkenden Einwohnerzahlen ins Feld geführt und der angemessene Wohnungsneubau stagnierte. Gemessen an der zunehmenden Alterung der Gesellschaft wird hier der steigende Nachfragebedarf nach altengerechten Wohnungen deutlich. Nicht nur die Orientierung an der Quantität sei wichtig, sondern auch die Qualität: Was fehlt an Wohnraum.
So sollte es nicht nur ein Ziel sein, die zunehmend länger werdenden Warteschlangen der Wohnungssuchenden abzubauen sondern bedarfsgerechte Wohnungsangebote für die kleiner werdenden Haushalte zu schaffen, diese möglichst ohne Barrieren und familienorientiert zu bauen und die Sicherung der sozialen Wohnungsversorgung in den Blick zu nehmen.
Von den etwa 25.000 Wohnungen in Wetzlar sind 71% Privatwohnungen und 29% sind im Besitz der Wohnungsbaugesellschaften.
Mittels einer Befragung der Wohnungsbaugesellschaften durch die Stadt wurde ermittelt, wie groß diese Wohnungen sind. 50% der Wohnungen sind bis zu 60 m² groß und weitere (1-2 Personen) 35% bis 75 m². Dem gegenüber steht auf der Nachfrageseite eine Verteilung der Haushalte – hier lagen nur die statistischen Zahlen des LDK vor: von 38,6% 1-Personen-Haushalten und 31% 2-Personen-Haushalten, also fast 70% auf der Nachfrageseite.
Dieser Mangel an Kleinwohnungen spiegelt sich auch in der alltäglichen Praxis der Wohnungsvermittlung wieder.
Ein weiterer Schwerpunkt des Vortrags war der Beitrag über die zu erwartende demografische Entwicklung und die Zunahme an Pflegebedürftigkeit.
Ziel sollte es sein, gerade in der alternden Gesellschaft den Erhalt von Selbständigkeit zu fördern und Menschen in ihrer gewohnten Umgebung zu belassen, und ambulanten -vor stationären- Angeboten den Vorrang einzuräumen.
In Wetzlar sind 10% der Einwohner älter als 75 Jahre (5.200 Personen). Nach dem Altenhilfeplan des Lahn-Dill-Kreises beziehen 25% aller 75jährigen in Wetzlar Pflegeleistungen. 75% aller Pflegebedürftigen werden zu Hause gepflegt, lediglich 25% befinden sich in stationärer Pflege.
Für die zukünftige Entwicklung der Pflegebedürftigkeit weist der Altenhilfeplan auf der Basis des Jahres 2011 eine jährliche Zunahme von 0,5 % bis 2015 und von 3,5% bis 2020 aus.
Auf der Angebotsseite wurden Wohnungsbaugesellschaften nach seniorengerechten Wohnungen gefragt. Von den 6.278 Wohnungen sind 577 Wohnungen barrierearm (9% aller Wohnungen). Davon verfügen 64% über barrierefreie Zugänge zur Wohnung, 20% haben eine barrierefreie Dusche und 16% sind behindertenfreundlich ausgebaut.
Eva Struhalla, Geografin und Mitarbeiterin des Amtes für Stadtentwicklung der Stadt Wetzlar, stellt die Ausarbeitung zu den Potenzialen an Flächen zur Nachverdichtung und Randbebauung in Wetzlar vor.
Auf der Basis der Nachhaltigkeitsstrategie der Bundesregierung, den Umfang von fortschreitender Flächenversiegelung durch Siedlungs- und Verkehrsflächen zu reduzieren und der Novelle des Baugesetzbuches zur Stärkung der Innenentwicklung war es die Aufgabe der Stadtentwicklung, zukünftige Bauflächen als Potenziale zu erschließen.
Dazu gehört die Erschließung von Baulücken, Instrumente zur Leerstandsbebauung, die Konversion ehemalig militärisch genutzter Flächen wie z.B. das Westend und die Nachverdichtung durch Aufstockung, Anbauten, Hinterlandbebauung, sprich: von angrenzenden Freiflächen im Wohnungsbestand.
In 2015 wurde ein Entwicklungskonzept zur Mobilisierung von potenziellen Flächen erarbeitet, mit dem Ziel, eine nachhaltige und städtebaulich verträgliche Nachverdichtung mit den Schwerpunkten „Sozialer Geschosswohnungsbau“ und Einfamilienhausbebauung zu realisieren.
Neben den einzelnen Umsetzungsschritten stellte sie die quartiersbezogenen Maßnahmenpläne vor, die stufenweise umgesetzt werden sollen. Aktuell steht das erste Projekt im Dalheimer Schwalbengraben an. Hier ist geplant, dass die Wetzlarer Wohnungsgesellschaft mbH ein Wohnhaus mit Aufzug und entsprechendem Wohnungsgrößenmix errichtet.
Sabina Germeroth von der Wohnbau Gießen GmbH, zuständig für den Vermietungsservice, berichtete als letzte Referentin über das Konzept der Wohnbau Gießen GmbH zur „Sozialen Miete“.
Hintergrund sind Engpässe durch die steigende Zahl von Wohnungssuchenden und der abnehmenden Zahl von sozial gebundenen Wohnungen in Gießen.
Durch die mangelnde Förderung des sozialen Wohnungsbaus durch Bund und Land in den vergangenen Jahren und dem gleichzeitigen Modernisierungsdruck des Bestandes schrumpft in Gießen das Segment an günstigen Wohnungen.
Die Wohnbau Gießen GmbH deckt mit 7.100 Wohnungen 71% aller Mietwohnungen des Wohnungsbestandes von Wohnungsunternehmen der Stadt ab. Davon sind noch 1.900 Wohnungen öffentlich gefördert. Die Wohnbau Gießen GmbH setzt die Sanierung des Wohnungsbestandes schrittweise nach den neuesten energetischen Standards um.
Ziel des Konzeptes „Soziale Mieten“ ist es, zum einen die Mietinteressenten mit bezahlbarem Wohnraum zu versorgen und die Diskrepanz zwischen den Mietobergrenzen im Rahmen des SGB II und XII abzubauen (zusätzliche Übernahme der KDH: Kosten der Unterkunft durch SGB II und SGB XII und im Regelsatz enthaltene KDH: Kosten der Heizung).
- Dazu soll bei umfassend sanierten Wohnungen bei Neuvermietung eine Kappungsgrenze von 6 – 6,50 €/m² zzgl. Nebenkosten eingeführt werden
- und bei frei finanziertem Wohnraum sollen 30-50% der Wohnungen eines Hauses nach diesem Konzept nach der Sanierung vermietet werden.
- Voraussetzung für die Anmietung dieser Wohnungen ist ein Wohnberechtigungsschein (10 Monate Gültigkeit). Die mietvertragliche Vereinbarung der Kappungsmiete würde für 1-3 Jahre gewährt, danach Anpassung der Miete gem. BGB und Vermietung der leerstehenden Wohnungen zum marktüblichen Preis (8 – 8,50 €/m²).
Dazu wird die Stadt Gießen Fördermittel in Höhe von 6 Mio. € für die Schaffung bis zu 400 öffentlich geförderter Wohnungen bereit stellen (je 20.000 € Zuschuss pro Wohnung mit Mietpreisbindung 6,50 €/m²).
Nach einer kurzen Kaffeepause wurden Arbeitsgruppen zum Thema „Potenziale nutzen“ und „Wie wollen wir wohnen“ gebildet. Hier standen die Referenten für vertiefende Fragen zur Verfügung, es wurden mögliche Umsetzungsschritte diskutiert.
So wurde das neue Bauprojekt der Wetzlarer Wohnungsgesellschaft mbH im Schwalbengraben mit seinem behindertenfreundlichen Konzept, 50 – 70 m²-Wohnungen (Aufzug, breite Türen, bodengleiche Duschen) zu sozialverträglichen Mieten als ein wichtiger Schritt in die richtige Richtung gesehen.
Gleichzeitig wurde auf eine frühzeitige Beteiligung der Anwohner hingewiesen, um die Akzeptanz der Maßnahme zu erhöhen.
Einigkeit bestand darin, dass es nicht ausreichen würde, Leuchtturmprojekte zu realisieren, sondern dass Flächen für zukunftsfähiges Bauen gefragt seien, welche den zukünftigen energetischen und sozialen Herausforderungen gewachsen sind.
Insbesondere seitens der Wohnungswirtschaft wurde betont, dass -um eine sozialverträgliche Miete zu erhalten- Zuschüsse notwendig seien und dies bei der Sanierung von denkmalgeschützten Gebäuden mit entsprechenden Auflagen umso mehr.
Zustimmung fand auch der Vorschlag zur Randbebauung an der Volpertshäuser Straße in Wetzlar.
In der Arbeitsgruppe „Wie wollen wir wohnen“ wurde das Projekt des Mehrgenerationenhauses in der Taunusstraße des Vereins „Weiter Raum“ und der WWG vorgestellt und erläutert, das sich dieses Projekt einer hohen Nachfrage erfreut, aber die Mitglieder mit seinem Anspruch und der gemeinsamen Aufgabenbewältigung auch vor Herausforderungen stellt.
Das Konzept basiert auf unabhängigem Wohnen und Unterstützung im alltäglichen Leben, um die Zugehörigkeit zu stärken.
Vor dem Hintergrund der Veränderung der Familien- und Haushaltsstrukturen wurde das Angebot von caritativen Diensten im Wohnumfeld als wichtig angesehen, sowie die notwendige Infrastruktur.
Die Wohnungen sollen flexibel gestaltet werden, um den Lebenszyklen der jungen Familien und auch den „älter werdenden Haushalten“ adäquat begegnen zu können und anstehende Umzüge zu vermeiden.
Nach einer kurzen Vorstellung der Ergebnisse aus den Arbeitsgruppen bedankte sich Oberbürgermeister Manfred Wagner für das Interesse und die engagierte Diskussion und hofft, dass die gewonnenen Erkenntnisse zukünftig zu einem abgestimmten Handeln und einer Zielerreichung, auch im Rahmen der sozialen Wohnraumversorgung, führen.
